Změny zákona o dani z přidané hodnoty od 1. 1. 2021

2020.25.2

Změny zákona o dani z přidané hodnoty od 1. 1. 2021

Ing. Zdeněk Kuneš

 Nahoru1. Úprava problematiky nájmu nemovité věci

Novelou zákona o dani z přidané hodnoty č. 80/2019 Sb., účinnou od 1. dubna 2019, byla v zákonu o DPH upravena problematika uplatňování daně z přidané hodnoty u nájmu nemovité věci.

Situace r. 2020

Podle § 4 odst. 4 písm. g) ZDPH je nájmem také podnájem, pacht a podpacht; nájmem se rozumí také zřízení, trvání nebo zánik věcného břemene zřízeného k nemovité věci, pokud jsou naplněny znaky nájmu.

Nájem je podle § 14 odst. 1 písm. b) ZDPH "přenechání zboží k užití jinému", které se pro účely zákona o DPH považuje za službu.

Nájmem se rozumí činnost, kdy je dotčené osobě na dobu určitou poskytováno za úplatu právo užívat nemovitý majetek, jako kdyby byla jeho vlastníkem a vyloučit všechny další osoby z takového práva.

Nájemné může být určeno jakýmkoli způsobem, pokud je určitý co do zjištění konečné částky nájmu a služeb s ním spojených.

Typickými příklady nájmu jsou nájem bytu, nájem obchodu apod.

Podle § 56a ZDPH je nájem nemovité věci plněním osvobozeným od daně z přidané hodnoty bez nároku na odpočet daně.

Toto osvobození od daně se nevztahuje na krátkodobý nájem nemovité věci, na poskytnutí ubytovacích služeb, které odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 55 ve znění platném k 1. lednu 2008, nájem prostor a míst k parkování vozidel, nájem bezpečnostních schránek, nájem strojů nebo jiných upevněných zařízení.

Pokud plátce poskytuje nájem osobě, která není plátcem, tedy například soukromé osobě nebo podnikateli, který není plátcem, musí tento nájem poskytovat jako plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně.

V takovém případě nemá u zdanitelných plnění přijatých v souvislosti s poskytnutím tohoto nájmu nárok na odpočet daně.

Podle § 56a odst. 3 ZDPH se plátce může rozhodnout, že při poskytnutí nájmu nemovité věci jinému plátci pro uskutečňování jeho ekonomické činnosti, uplatní daň.

Pokud se takto plátce rozhodne, má u zdanitelných plnění, přijatých v souvislosti s tímto nájmem, nárok na odpočet daně.

Do konce r. 2020 je možné pronajmout pro jiného plátce jako zdanitelné plnění jakoukoliv nemovitou věc, tedy například i rodinný dům nebo byt.

Změna od 1. ledna 2021

Možnost rozhodnout se u nájmu pro uplatnění daně je od 1.1.2021 omezena.

Podle § 56a odst. 3 ZDPH účinného od 1. ledna 2021 se plátce nemůže rozhodnout pro uplatnění daně u nájmu stavby rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí.

Podle těchto předpisů je stavbou rodinného domu stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena.

Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Dále není možné rozhodnout se pro uplatnění daně u nájmu obytného prostoru.

Obytným prostorem je podle § 48 odst. 4 ZDPH byt nebo jiný soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením odpovídají požadavkům na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu určeny.

Nájem jako zdanitelné plnění nelze dále poskytnout při nájmu jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru.

Pokud tedy bude plátce pronajímat jednotku, která zahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, může se jednat o nájem, u kterého se plátce může rozhodnout pro uplatnění daně.

Dále není možné uplatnit daň u nájmu stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo její části, je-li pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem, dále pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo obytný prostor nebo stavba, v níž je 60 % podlahové plochy této stavby nebo její části, je-li pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem, s níž je tento pozemek pronajímán.

Jako zdanitelný nájem nelze poskytnout ještě právo stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo stavba, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo její části, je-li pronajímána tato část tvořeno obytným prostorem, s níž je právo stavby pronajímáno.

Příklad:

Plátce pronajímá byt plátci, který má v tomto bytě zřízenou kancelář. Nájem je od 1.1.2021 podle zákona o DPH plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet daně. Pokud budou provedeny stavební práce při opravě tohoto bytu, nemá plátce u těchto přijatých zdanitelných plnění nárok na odpočet daně.

Dopady na plátce pronajímatele

Nemovitá věc je dlouhodobým majetkem plátce. Pokud plátce při pořízení nemovité věci uplatnil nárok na odpočet daně, je povinen tento dlouhodobý majetek od okamžiku pořízení sledovat, a sice v případě staveb, bytů, nebytových prostor a jejich technického zhodnocení a pozemků po dobu 10 let od pořízení.

Lhůta počíná běžet vždy kalendářním rokem, ve kterém byl majetek pořízen.

Pokud dojde v některém z kalendářních roků následujících po roce, ve kterém byl původní odpočet uplatněn, ke změně v rozsahu použití tohoto majetku pro účely, které zakládají nárok na odpočet daně, je plátce podle § 78 ZDPH povinen provést úpravu odpočtu daně.

V případě, že plátce od 1.1.2021 pronajme nemovitou věc a tento nájem bude muset být plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet daně, tak pokud rok 2021 spadá do desetileté lhůty pro úpravu odpočtu daně, musí plátce upravit původní nárok na odpočet daně.

Pokud plátce pořídil nemovitou věc do 31. března 2011, tak pro tyto nemovité věci platila pro úpravu odpočtu daně lhůta 5 let. U těchto nemovitých věcí se již úprava odpočtu daně neprovede, protože lhůta skončila nejpozději na konci roku 2016.

U staveb, jednotek a pozemků pořízených plátcem od 1. dubna 2011 byla lhůta prodloužena na 10 let.

Technické zhodnocení se považuje za samostatný dlouhodobý majetek a z toho důvodu samostatně také podléhá úpravě odpočtu daně.

V případě technického zhodnocení staveb, bytů a nebytových prostor, které je samostatným dlouhodobým majetkem, pořízeného do konce roku 2011, platila pro úpravu odpočtu daně lhůta 5 let. V těchto případech se již úprava odpočtu daně také neprovede.

U technického zhodnocení nemovité věci, pořízeného od 1. ledna 2012, byla lhůta prodloužena na 10 let.

Změny v rozsahu použití dlouhodobého majetku se posuzují samostatně za každý kalendářní rok, přičemž se porovnávají se skutečnostmi, které plátce zohlednil při uplatnění původního odpočtu daně, nebo pokud neměl nárok na odpočet, které zohlednil při pořízení tohoto majetku.

O změnu rozsahu použití dlouhodobého majetku se jedná v případě, kdy plátce:

• uplatnil původní odpočet daně v plné výši a následně jej použije pro účely, pro které má nárok na odpočet v částečné výši nebo nárok na odpočet daně nemá,

• uplatnil původní odpočet daně v částečné výši a následně použije pro účely, kdy nárok na odpočet daně nemá, nebo pro účely, kdy má nárok na odpočet daně v plné výši,

• neměl nárok na odpočet daně a následně majetek použije pro účely, pro které má nárok na odpočet daně v plné výši nebo v částečné výši,

• uplatnil původní odpočet daně v částečné výši a vznikne rozdíl mezi poměrnými koeficienty nebo vypořádacími koeficienty.

Částka úpravy odpočtu daně za příslušný kalendářní rok se podle § 78a ZDPH v případě nemovité věci vypočte ve výši 1/10 ze součinu částky daně na vstupu a rozdílu mezi ukazatelem nároku na odpočet daně za kalendářní rok, ve kterém se provádí úprava odpočtu daně, a ukazatelem nároku na odpočet daně ke kalendářnímu roku, v němž byl původní odpočet daně uplatněn, nebo když plátce neměl nárok na odpočet daně k roku pořízení.

Ukazatel nároku na odpočet daně je:

a) 0 %, nemá-li plátce nárok na odpočet daně,

b) 100 %, má-li plátce nárok na odpočet daně v plné výši,

c) poměrný koeficient nebo vypořádací koeficient, má-li plátce nárok na odpočet daně pouze v částečné výši, popřípadě…