2020.1200.1
Pronájem nemovitých věcí 2020/2021
Ing. Jana Kolářová
Poslední větší novelizace zákona o DPH zákonem č. 80/2019 Sb. mění s účinností od 1. 1. 2021 pravidla pro volbu zdanění při pronájmu nemovitých věcí. To může mít vliv na korekce nároku na odpočet DPH u samotných nemovitých věcí, jejich technických zhodnocení, oprav a běžných provozních výdajů. V tomto článku shrnujeme platná pravidla a případné nástrahy přechodu na úpravu účinnou od příštího roku.
NahoruVolba zdanění pronájmu
Pronájem nemovité věci je podle současného znění § 56a ZDPH plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet. Pronajímatel si však může zvolit zdanění, pokud je nájemcem plátce DPH a používá najatou nemovitou věc pro účely uskutečňování své ekonomické činnosti. Pokud pronajímatel používá nemovitou věc pro účely zdanitelného plnění, může uplatnit při pořízení nemovité věci nárok na odpočet, proto je volba zdanění v praxi obvyklá.
Vlastník domu, plátce DPH, hodlá uzavřít smlouvu o pronájmu nebytových prostor s německou firmou KlugerRat GmbH, která hodlá poskytovat své služby českým zákazníkům z území ČR svými pracovníky. Doposud poskytuje své služby ze sídla na území SRN, plánuje přesun konzultantů do provozovny.
V okamžiku sjednávání podmínek nájemní smlouvy nejsou splněny podmínky pro volbu zdanění, neboť nájemce je sice osobou povinnou k dani registrovanou k DPH v SRN, není však plátcem DPH v ČR. Teprve v okamžiku, kdy pracovníci začnou vykonávat své služby z pronajatých kanceláří, stává se firma KlugerRat GmbH plátcem DPH ze zákona (§ 6c odst. 2 ZDPH). To je pro jednání o podmínkách pronájmu komplikace. Situaci lze případně řešit předem a požádat o dobrovolnou registraci. Před zahájením pronájmu pak bude nájemce plátcem DPH bez provozovny v ČR, jakmile však bude k dispozici kancelář a pracovníci začnou vykonávat konzultační činnost v ní, vznikne provozovna na území ČR.
Vlastník domu, plátce DPH, hodlá uzavřít smlouvu o pronájmu bytových prostor s fyzickou osobou, která je plátcem DPH. Budoucí nájemce deklaruje, že v bytě bude bydlet a zároveň v něm bude mít svou kancelář. Jeho ekonomickou činností je webmastering (navrhování a programování webových stránek na zakázku).
Podmínky pro volbu zdanění pronájmu jsou splněny. Pro právní ochranu pronajímatele je vhodné účel použití pronajatého prostoru uvést též do nájemní smlouvy.
NahoruVliv volby zdanění pronájmu na nárok na odpočet
Pokud plátce DPH pronajímá nemovité věci pouze jako zdanitelná plnění, má plný nárok na odpočet DPH z nemovité věci, jejích technických zhodnocení, oprav a běžných provozních výdajů souvisejících s pronájmem. Případná korekce dříve uplatněného nároku na odpočet může nastat při prodeji nemovité věci.
Plátce DPH vlastní nebytové prostory v administrativní budově, která byla dokončena a kolaudována v listopadu 2012. Prostory pronajímá a odvádí DPH na výstupu. Tento prostor byl technicky zhodnocen v únoru 2019. Při pořízení nemovité věci i jejího technického zhodnocení byl uplatněn plný nárok na odpočet. V červnu 2020 jedná se zájemcem o prodeji nemovitých prostor.
Dodání nemovitých věcí je podle § 56 ZDPH osvobozeno po 5 letech od vydání prvního kolaudačního souhlasu, přičemž pro nemovité věci nabyté před rokem 2013 se použije tehdy platná 3letá lhůta. Prodej nemovitých věcí je tedy od DPH osvobozen. Zájemce o koupi nechce využít volbu zdanění podle § 56 odst. 6 ZDPH, neboť jako finanční instituce nemá nárok na odpočet DPH.
Prodávající zvažuje dopady prodeje z hlediska dříve uplatněného nároku na odpočet DPH.
Pro stavby, byty a nebytové prostory pořízené od 1. 4. 2011 platí 10letá lhůta pro úpravu odpočtu. Na základě § 78d ZDPH musí dosavadní vlastník při prodeji vrátit 20 % z nároku na odpočet, který uplatnil v roce 2012 při koupi nebytových prostor.
Pro technické zhodnocení stavby, bytu a nebytových prostor pořízených od 1. 1. 2012 platí 10letá lhůta pro úpravu odpočtu. Z technického zhodnocení provedeného v roce 2019 vrátí prodávající při prodeji 90 % z původního nároku na odpočet.
NahoruKombinace osvobozeného a zdanitelného pronájmu
Pronajímatelé se zpravidla nevyhnou kombinaci osvobozeného i zdanitelného pronájmu, což vede k povinnosti počítat tzv. krátící koeficient podle § 76 ZDPH. V posledním přiznání za kalendářní rok provede jednak vypořádání krátícího koeficientu, jednak se musí zamyslet nad tím, zda jeho výsledná výše nevede k úpravě nároku na odpočet u pronajatých nemovitých věcí.
Krátícímu koeficientu podléhají pouze ta přijatá plnění, která nesouvisejí přímo s osvobozeným či zdanitelným pronájmem, ale s oběma typy plnění na výstupu. Může jít např. o externí služby přípravy vyúčtování nebo účetní služby. Služby související s nájmem, jako je např. dodávka elektřiny a vody pro společné prostory nebo ostraha a úklid společných částí objektu bývají zpravidla fakturovány jednotlivým nájemcům vedle nájemného. Jde o zdanitelné dodávky služeb či zboží, tudíž pak má pronajímatel nárok na odpočet DPH. Potvrzením této praxe může být i důvodová zpráva k zákonu č. 80/2019 Sb., podle které jde o služby poskytované v přímé souvislosti s nájmem nemovité věci, avšak tyto služby nejsou součástí nájmu a představují samostatná a navzájem oddělitelná plnění (viz rozsudek SDEU C-572/07 RLRE Tellmer Property). Pro úplnost je nicméně třeba uvést, že toto není jediný možný postup aplikace DPH u plnění souvisejících s nájmem nemovitosti.
Plátce DPH pronajímá nebytové prostory v řadě budov, a to osvobozeně i zdanitelně. Jeho zálohový koeficient je 72 %. Po odštěpení části podniku s jednou z budov, která byla pronajata finanční instituci osvobozeně, má ke konci roku 2020 už pouze zdanitelné pronájmy. Vypořádací koeficient za celý rok tedy vyjde významně vyšší, a to 89 %.
Tato skutečnost bude mít vliv nejenom na nárok na odpočet z běžných plnění přijatých v průběhu roku, která nejsou přiřaditelná jednotlivým nájemním vztahům, ale též na úpravu nároku na odpočet u samotných nemovitých věcí.
NahoruPronájem obytných nemovitých věcí od 2021
Po novelizaci zákonem č. 80/2019 Sb. není možné s účinností od 1. 1. 2021 volit zdanění pro nájem:
- stavby rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí,
- obytného prostoru,
- jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
- stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby tvořeno obytným prostorem (nebo části stavby, je-li pronajímaná tato část),
- pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba uvedená v písmeni d), s níž je pozemek pronajímán,
- právo stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba uvedená v písmeni d), s níž je právo stavby pronajímáno.
Formulace,…
