2021.20.1
Časté chyby u daně z nemovitých věcí
Ing. Petr Koubovský
Tímto příspěvkem bych rád podrobněji seznámil čtenáře s nejčastějšími chybami či nepřesnostmi, se kterými jsem se ve své praxi setkal při správném stanovení daně z nemovitých věcí, resp. při vyplňování formuláře k dani z nemovitých věcí.
Zároveň si dovolím uvést i některá upozornění na možné chyby při zpracování přiznání k dani z nemovitých věcí na zdaňovací období roku 2022, a to zejména v návaznosti na novelu zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen "ZDN"), která je účinná od 1. 1. 2021 a byla dne 31. 12. 2020 vyhlášena ve Sbírce zákonů.
NahoruÚVOD
Všude řádí koronavirus, Českou republiku nevyjímaje, ale daně tu s námi budou a jsou stále. Ten, kdo je vlastníkem (popř. nájemcem) nemovité věci je také jejím poplatníkem, a tak se měl zajímat, jak správně daň z nemovitých věcí stanovit, uvést do formuláře daňového přiznání a zaplatit.
Legislativní proces schvalování právních předpisů se také nezastavil a kromě schválení přímé novely ZDN došlo k vydání i několika informačních sdělení ze strany finanční správy.
Pojďme se tedy blíže setkat s těmi, dle mého názoru nejvíce frekventovanými, chybami daňových poplatníků při stanovení daně z nemovitých věcí.
NahoruLhůta pro podání přiznání a úhrada daně z nemovitých věcí
Jedním ze základních a zároveň velmi opomíjeným faktem je dodržení lhůty pro podání samotného přiznání k dani z nemovitých věcí, na jehož základě je daň z nemovitých věcí (dále jen "DzNV") stanovena a vyměřena.
Standardně je lhůta pro podání daňového přiznání k DzNV stanovena na poslední den měsíce ledna daného kalendářního roku (zdaňovacího období). Bohužel si tuto skutečnost mnozí neuvědomují vůbec nebo včas, resp. ji zaměňují se lhůtou pro úhradu DzNV, kterou je 31. květen kalendářního roku (zdaňovacího období).
V roce 2021 se díky jednomu z vládních opatření proti šíření dopadů pandemie viru SARS-CoV-2 výše uvedená lhůta pro podání přiznání DzNV místo k datu 31. 1. 2021 (resp. přesněji k 1. 2. 2021) posunula až do 1. 4. 2021, a to bez jakýchkoliv sankcí.
Příklad 1.
Občan si zakoupil v průběhu roku 2020 byt. Právní účinky vkladu do katastru nemovitostí byly provedeny k 11. 11. 2020. Bohužel si neuvědomil, že je povinen podat přiznání k DzNV do konce ledna 2021 a toto provedl až 1. 4. 2021.
Díky výše uvedenému vládnímu opatření vyváznul občan bez újmy, neboť stihl podat přiznání k DzNV v "prodloužené lhůtě". Za standardních podmínek by však byly ze strany správce daně sankce za opožděné podání přiznání k DzNV. Sankce se běžně začíná počítat až šestý pracovní den po uplynutí lhůty pro podání přiznání a činí 0,05 % z výše samotné daně za každý den prodlení.
Nově od 1. 1. 2021 platí, že se pokuta nepředepisuje, pokud její výše nedosáhne 1 000 Kč. Dosud činil tento limit 200 Kč. Proto v případech, kdy základ pro výpočet pokuty bude nízký anebo prodlení bude malé, nebude nově uložena pokuta žádná. Např. při výši daně 50 000 Kč a prodlení 30 dnů nebude po zohlednění 5denní liberační lhůty uložena pokuta žádná, kdežto podle starých pravidel by byla uložena pokuta ve výši 750 Kč.
Jen pro pořádek ještě připomínám, že i pozdní úhrada nezůstane ze strany správce daně bez povšimnutí a poplatníka bude čekat platební výměr na úroky z prodlení. Dříve počítané od pátého pracovního dne, nově se tato toleranční lhůta zkracuje a úrok z prodlení se začne počítat od čtvrtého kalendářního dne. Výše úroku z prodlení bude od 1. 1. 2021 odpovídat výši úroku z prodlení podle občanského zákoníku, tudíž bude ve výši repo sazby ČNB zvýšené o 8 procentních bodů. Doposud se přitom repo sazba zvyšovala o 14 procentních bodů. Hranice pro vyměření úroku z prodlení se nově zvyšuje z 200 Kč na 1 000 Kč, stejně jako u pokut.
NahoruDAŇ Z POZEMKŮ
Hned v úvodu bych rád upozornil na novelu ZDN, kterou došlo k doplnění nového ustanovení § 12e, jehož účelem má být odstranění právní nejistoty poplatníků a zároveň posílení významu informací uvedených v katastru nemovitostí. Tato legislativní změna by taktéž měla zamezit jedné z chyb realizovaných ze strany daňových poplatníků.
Při stanovení daně z pozemků se primárně vycházelo (až na zákonem stanovené výjimky) z evidence v katastru nemovitostí. Pro účely daně z pozemků je totiž rozhodující druh pozemku evidovaný v katastru nemovitostí bez ohledu na to, zda odpovídá skutečnému stavu. Není-li o pozemku evidován v katastru nemovitostí jeho druh, je pro účely daně z pozemků rozhodující jeho skutečný stav odpovídající jednotlivým druhům pozemků podle katastrálního zákona.
V minulosti tomu tak bohužel ne vždy závěry soudních rozsudků jednoznačně odpovídaly. Pokud pak poplatník dříve postupoval právě dle judikatury a do přiznání k dani z nemovitých věcí uváděl druh pozemku podle jeho skutečného stavu, který se lišil od stavu v katastru nemovitostí, a tento rozdíl k 1. 1. 2021 stále přetrvává, bude třeba podat přiznání k dani z nemovitých věcí na rok 2021, kde bude druh pozemku již uveden podle stavu zaneseného v katastru nemovitostí.
NahoruZpevněné plochy pozemků
Podle mých praktických zkušeností se tak mohlo dít např. v případě posouzení tzv. zpevněných ploch pozemků a jejich nesprávného evidování v rámci katastru nemovitostí. V tomto ohledu je na místě zmínit a opakovaně upozornit na skutečnost, že z výpisu katastru nemovitostí nelze primárně a bez dalšího zkoumání identifikovat tzv. zpevněné plochy pozemků a natožpak tzv. stavební pozemky.
ZDN považuje pozemek za zpevněnou plochu za předpokladu splnění dvou podmínek:
-
pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí s druhem pozemku "ostatní plocha – G" nebo "zastavěná plocha a nádvoří – E",
-
povrch pozemku je zpevněn stavbou podle stavebního zákona bez svislé nosné konstrukce.
Zpevněnou plochou jsou pak plochy vlečky, bazénů nebo nádrží, pokud tyto nejsou zdanitelnou stavbou. Je tedy jasně patrné, že ke správnému posouzení pozemku nám pro účely daně z nemovitých věcí nestačí toliko jen výpis z evidence katastru nemovitostí.
Z právního výkladu textu předmětného ustanovení šlo již dříve, dle mého názoru, dovodit, že pokud se nachází zpevněná plocha na jiném druhu pozemku než "ostatní plocha" nebo "zastavěná plocha a nádvoří", je celý pozemek předmětem daně z pozemků jako druh evidovaný v katastru nemovitostí.
V praxi jsem se již několikrát setkal s upřednostněním reálného stavu nad formálně právním, zde evidencí v katastru nemovitostí. Podobný názor ostatně vyplývá z rozsudků Nejvyššího Správního soudu na podobné téma, zde konkrétně o evidenci pro účely silniční daně.
Jediným správným postupem v těchto případech je však opravdu evidence v katastru nemovitostí, a přestože by byl předmětný pozemek zpevněnou plochou, ale v evidenci nebyl evidován jako "ostatní plocha" či "zastavěná plocha a nádvoří", nelze posoudit jako "zpevněnou plochu pozemku" ve smyslu ZDN.
Na místě je dále nutné upozornit, že další nutnou podmínkou pro klasifikaci pozemku jako "zpevněná plocha pozemku" dle ZDN je jeho užívání s podnikáním.
Dle názoru GFŘ (Informace GFŘ č.j. 34100/11-3310-010560, resp. č.j. 2701/12-3310-01560) se pojmem "užívaným v souvislosti s podnikáním" rozumí zpevněná plocha pozemku, na níž není nutné přímo podnikání provozovat, ale i takovouto plochu pozemku, kterou nelze de facto využívat jinak než právě ve vztahu k podnikání. Proto je nutno pojem vykládat tak, že existuje velmi úzký vztah, tj. aktivita podnikajícího, jež disponuje vlastnickým právem k předmětnému pozemku a je tedy v příčinné souvislosti s jeho podnikáním. Příkladem budiž zpevněná plocha pozemku neveřejného parkoviště užívaného pouze pro parkování služebních vozidel podnikatele, resp. jeho obchodních partnerů.
Pokud slouží zpevněná plocha pozemku pro vícero druhů podnikání a zároveň nelze vymezit konkrétní výměry zpevněné plochy pozemku využívané k jednotlivým podnikatelským činnostem, použije se v souladu s § 6 odst. 2 písm. a) bod 2., tj. 5 Kč/m2.
V tomto ohledu bych však rád také zmínil úpravu katastrálního zákona, díky němuž dle § 51 KTZ totiž není údaj druhového členění pozemků závazným údajem evidence katastru nemovitostí. Ve vazbě na ustanovení § 8 odst. 3 zákona č. 280/2009 Sb., daňového řádu, ve znění pozdějších předpisů, z něhož vyplývá, že správce daně při správě daní má vycházet ze skutečného obsahu právního jednání nebo jiné skutečnosti rozhodné pro správu daně, může poplatník dospět k chybnému závěru, že reálný stav pozemku je rozhodující pro jeho správné posouzení z hlediska DzNV. Díky novému ustanovení § 12e ZDN je tedy dáno najisto, jak správně postupovat.
Příklad 2.
Předmětný pozemek je v katastru nemovitostí evidovaný jako "orná půda" a ve skutečnosti se na něm bude nacházet zpevněná plocha v podobě manipulační plochy či komunikace (např. souvislý živičný povrch).
V daném případě se může jednat i o právně nezávadnou stavbu, tedy nikoliv o tzv. "černou stavbu", ale o stavbu zhotovenou zcela v souladu se stavebním zákonem, vč. vyjmutí pozemku ze zemědělského půdního fondu, stavebního povolení, projektové dokumentace a kolaudačního souhlasu. Za těchto okolností tedy je předmětná evidence v katastru nemovitostí evidentně chybná a v rozporu s katastrálním zákonem. I přes tuto skutečnost však s odkazem na výše uvedené nelze posoudit předmětný pozemek jinak než jako "ornou půdu", tj. právě dle evidence v katastru nemovitostí.
Příklad 3.
Lze považovat povrch pozemků tvořený zámkovou dlažbou za tzv. zpevněnou plochu pozemku ve smyslu ZDN?
V daném případě je mimo jiné zkoumat konkrétní způsob uložení, neboť pro zhotovení povrchu zámkové dlažby je třeba účelně pracovat s vhodnou skladbou podkladových vrstev. Tato skladba může být různá například z důvodu následného využití (pro pěší vs. pro pojezd nákladních vozidel vs. pro skladování materiálu). Orientačně lze podkladové vrstvy znázornit například takto:
Částečné ohraničení obrubníky nelze považovat za natolik zásadní, aby to změnilo daňový režim posouzení této věci. Navíc tato skutečnost stále není překážkou k tomu, aby byla dlažba poměrně snadno rozebrána a přemístěna bez ohledu na předmětné obruby.
Vzhledem k výše uvedenému je doporučeníhodné prověření správnosti evidence vlastněných nemovitých věcí v rámci katastru nemovitostí a případné zjednání nápravy ve vztahu k reálnému stavu. V této souvislosti si dovoluji odkázat i na další ustanovení KTZ, které stanoví, že vlastníci a jiné oprávněné osoby k nemovité věci jsou mimo jiné povinni ohlásit katastrálnímu úřadu změny údajů v katastru týkající se jejich nemovitostí, a to do 30 dnů ode dne jejich vzniku, a předložit listinu, která změnu dokládá. V případech nesplnění této povinnosti dochází na jejich straně ke vzniku správního deliktu, za který Katastrální úřad může udělit pokutu až do výše 100 000 Kč.
NahoruChybné vs. správné posouzení stavebního pozemku
Jak již bylo výše naznačeno, v tomto případě nelze aplikovat § 12e ZDN, neboť "stavební pozemek" je v rámci evidence katastru nemovitostí "neviditelný", a proto je jeho identifikace mnohem složitější.
Stavebním pozemkem se rozumí zdanitelnou stavbou nezastavěný pozemek určený k zastavění zdanitelnou stavbou, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo společné povolení, kterým se stavba umisťuje a povoluje nebo která bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora anebo na základě veřejnoprávní smlouvy. Stavebním pozemkem je pozemek či jen jeho část, a to v rozsahu výměry v m2 odpovídající zastavěné ploše nadzemní části zdanitelné stavby [upozorňuji nikoliv zdanitelné stavby osvobozené podle § 9 odst. 1 písm. i) nebo j) ZDN].
Příklad 4.
Společnost je vlastníkem pozemku parc. číslo 100/1 o výměře 1 000 m2 dle evidence v katastru nemovitostí s druhem "zastavěná plocha a nádvoří". Na tomto pozemku se nachází stavba skladovací haly o půdorysné výměře 500 m2. Z důvodu navýšení skladových ploch se rozhodla Společnost provést přístavbu ke stávající budově haly, k čemuž jí bylo vydáno ke dni 2.2.2020 pravomocné stavební povolení. Výměra přístavby činí 250 m2, avšak tato nebyla k 1.1.2021 prozatím dokončena ani užívána.
V daném případě posouzení výměry pozemku o výši 250 m2 příslušící přístavbě jako tzv. "stavebního pozemku – F" není v souladu s platnou právní úpravou, neboť se jedná již o pozemek, který je zastavěný zdanitelnou stavbou, zde skladovací halou.
NahoruChybné uplatnění nároku na osvobození
Velmi časté chyby, se kterými se také setkávám, jsou při aplikaci možného osvobození od daně z nemovitých věcí, např. dle § 4 odst. 1 písm. k) ZDN u pozemků, na nichž se nachází:
1. ochranné pásmo vodního zdroje I. stupně,
2. krajinný prvek skupina dřevin, stromořadí, travnatá údolnice, mez, příkop nebo mokřad, pokud je tento prvek evidován v evidenci ekologicky významných prvků podle zákona upravujícího zemědělství, nebo
3. příkop, mokřad, močál, bažina, skalní útvar, rokle nebo strž, pokud jde o pozemky ostatních ploch mimo zastavěné území obce, které nejsou užívány k podnikání.
Zákonná úprava v tomto ohledu doznala v nedávné době určitých změn. Původní znění písm. k) bylo:
"Od daně z pozemků jsou osvobozeny pozemky remízků, hájů a větrolamů a mezí na orné půdě, trvalých travních porostech, pozemky ochranného pásma vodního zdroje I. stupně a pozemky ostatních ploch, které nelze žádným způsobem využívat".
Vzhledem k novele ZDN č. 364/2019 Sb. může být stávající nárok na předmětné osvobození požíván nejdéle do 31. 12. 2021. Nově je totiž dána podmínka evidence ekologicky významného prvku. Podkladem k uplatnění nároku na osvobození pak může být výpis ze systému evidence Ministerstva zemědělství – evidence půdy dle uživatelských vztahů.
Metodikou GFŘ jsou jednotlivé krajinné prvky podléhající osvobození pod bodem 3. nastaveny takto:
