Aplikace DPH ve stavebnictví a u nemovitostí - 3. část

Prodávaný pozemek, jabloňový sad, tvoří dvě sousedící parcely obehnané nově postavenou vysokou zdí. I když je oplocení stavbou pevně spojenou se zemí, pro účely DPH jde o nezastavěný pozemek (pozemek netvořící funkční celek se stavbou). Podmínky pro případné osvobození prodeje tohoto pozemku od DPH bude plátce čerpat z § 56 odst. 1 a 2 ZDPH.

Prodávaný pozemek, svažitá louka nad silnicí, sestává z jediné parcely. Část parcely sousedící s komunikací je zpevněna opěrnou zdí, která zajišťuje pozemek proti případnému sesuvu půdy do silnice. I když je opěrná zeď stavbou pevně spojenou se zemí, pro účely DPH jde o nezastavěný pozemek (pozemek netvořící funkční celek se stavbou). Podmínky pro případné osvobození prodeje tohoto pozemku od DPH bude plátce čerpat z § 56 odst. 1 a 2 ZDPH.

Pozemek je podle § 48 odst. 3 ZDPH považován za nezastavěný (netvořící funkční celek se stavbou) také v případě, že je na něm umístěna inženýrská síť jiného vlastníka.

Zemědělec prodává pole používané k pěstování řepky, přes které vede potrubí dálkového teplovodu patřící teplárenské společnosti. I když je teplovod stavbou pevně spojenou se zemí, pro účely DPH jde o nezastavěný pozemek (pozemek netvořící funkční celek se stavbou). Podmínky pro případné osvobození prodeje tohoto pozemku od DPH bude prodávající čerpat z § 56 odst. 1 a 2 ZDPH.

Obec prodává nepoužívanou parcelu svému občanovi, jehož pozemek s touto parcelou sousedí. Na parcele je umístěna trafostanice, která je funkční součástí elektrické rozvodné sítě ČEZu. Přesto se pro účely DPH prodávaný pozemek považuje za nezastavěný (pozemek netvořící funkční celek se stavbou). Podmínky pro případné osvobození prodeje tohoto pozemku od DPH bude prodávající čerpat z § 56 odst. 1 a 2 ZDPH.

Vlastník prodává pozemek, na němž stojí montážní hala jiného vlastníka (hala byla postavena "na cizím pozemku" ještě před účinností současně platného občanského zákoníku). Pozemek tvoří funkční celek se stavbou haly, není tedy pozemkem nezastavěným, a to bez ohledu na skutečnost, že vlastník pozemku a vlastník stavby jsou dvě odlišné osoby. O osvobození prodeje tak bude rozhodovat § 56 odst. 3 až 5 ZDPH (tj. doba, která uplynula od kolaudace haly), nikoli odstavce 1 a 2, kterým se budu věnovat nejdříve.

Z výše uvedených příkladů je zřejmé, že prvním krokem, který musí plátce při rozhodování o osvobození prodeje nemovitosti udělat, je zjištění, zda prodávaný pozemek je pro účely DPH zastavěný, či nikoli. Je-li nezastavěný, uplatní se první, případně druhý odstavec paragrafu 56.

První odstavec zní:

"(1) Od daně je osvobozeno dodání pozemku, který:

a) netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a

b) není stavebním pozemkem."

V dalším kroku tedy plátce rozhoduje, zda je prodávaný pozemek pozemkem stavebním ve smyslu § 56 odst. 2 ZDPH. Není-li stavebním pozemkem, je jeho prodej osvobozen od daně, v opačném případě bude prodej zdanitelným plněním. Podle zmíněného ustanovení je stavebním pozemkem takový pozemek, na němž má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí (tj. nemovitá stavba). Buď je úmysl postavit na pozemku stavbu zřejmý už z pravomocného stavebního povolení, případně souhlasu s umístěním stavby (§ 56 odst. 2 písm. b) ZDPH), nebo stavební povolení zatím ještě vydáno není, ale z chování plátce je zřejmé, že pozemek k budoucí výstavbě připravuje (§ 56 odst. 2 písm. a) ZDPH), což se může odehrávat dvěma způsoby, fyzicky (tj. prováděním stavebních prací na pozemku či v jeho okolí) nebo právně (tj. podnětem k zahájení ke správnímu úkonu, který k výstavbě směřuje):

"(2) Stavebním pozemkem se pro účely zákona o dani z přidané hodnoty rozumí pozemek, na kterém:

a) má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a

1. který je nebo byl předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo

2. v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo

b) může být podle stavebního povolení, společného povolení, kterým se stavba umisťuje a povoluje, nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí."

Uvedené ustanovení je v souladu se Směrnicí, podle níž rozhoduje úmysl stran stavět (subjektivní hledisko), který je podpořen objektivními poznatky, což budou v českém prostředí právě ty, které jsou vyjmenovány ve shora uvedeném ustanovení.

"35. V každém případě předkládajícímu soudu přísluší provést celkové posouzení okolností souvisejících s plněním, o jaké se jedná ve věci v původním řízení, a převládajících k datu dodání, včetně úmyslu smluvních stran, je-li podpořen objektivními poznatky, aby zjistil, zda se plnění, o jaké se jedná ve věci v původním řízení, týká stavebního pozemku, či nikoli." (C-543/11 Woningstichting Maasdriel)

Plátce prodává zahradu v zahrádkářské kolonii. Jedná se o pozemek, který kdysi koupil jako investici. Parcela je oplocená bez jakékoli nemovité stavby. Stavět zde možno není, pozemek lze použít jen jako zahrádku. Prodej bude osvobozen od daně podle § 56 odst. 1 ZDPH.

Developer prodává parcely. Na každou parcelu jsou přivedeny inženýrské sítě. Parcely jsou považovány za nezastavěné pozemky, které byly předmětem stavebních prací a v jejichž blízkosti byly rovněž provedeny stavební práce s cílem na těchto pozemcích umožnit výstavbu. Proto se jedná o stavební pozemky podle § 56 odst. 2 ZDPH, jejichž prodej je zdanitelným plněním podle § 56 odst. 1 ZDPH.

Plátce prodává zalesněný pozemek. Na pozemku není žádná stavba, nelze na něm stavět a kupující jej hodlá využít k lesnímu hospodaření. Prodej bude osvobozen od daně podle § 56 odst. 1 ZDPH.

Plátce prodává zchátralou, polorozpadlou budovu s povolením stavebního úřadu ke zbourání. Kupující hodlá provést demolici a na místě postavit budovu novou. Prodej pozemku s nepoužívanou budovou k demolici bude velmi pravděpodobně posouzen jako prodej stavebního pozemku, a tedy jako zdanitelné plnění podle § 56 odst. 1 a 2 ZDPH (viz rozsudky SDEU C - 461/08 Don Bosco, C – 543/11 Maasdriel).

Plátce prodává parcelu. Ani na parcele, ani v její blízkosti nebyly provedeny žádné stavební práce a kupující nemá v dohledné době v plánu na pozemku stavět. Kupuje pozemek jako investici. Územní plán obce nicméně umožňuje na daném pozemku výstavbu. Podle právního názoru GFŘ jde o stavební pozemek, neb se tento nachází v zastavitelném území vymezeném územním plánem obce. Vyjímám z textu dotazů a odpovědí zveřejněného na webových stránkách finanční správy:

"Odpověď 3: Je-li dle Vašeho sdělení pozemek určen dle územního plánu města k zastavění stavbou pro bydlení, pak u tohoto pozemku byly splněny podmínky § 56 odst. 2 zákona o DPH. Vámi uvedený pozemek bude považován pro účely DPH za stavební pozemek."

Domnívám se, že tento právní názor není v souladu se zákonem. Prodávajícímu však nezbyde než dodání této parcely zdanit, nechce-li absolvovat v dané věci soudní spor se správcem daně. Můžeme jen doufat, že některý z plátců bude mít příležitost a odvahu uvedený postup správce daně u soudu napadnout.

Prodej starší skladovací haly, která byla vystavěna a zkolaudována v osmdesátých letech minulého století. Od první kolaudace uběhlo více než 5 let a od té doby nebyl na stavbě proveden žádný významný stavební zásah. Prodej bude osvobozen od daně podle § 56 odst. 3 písm. a) bod 1. ZDPH.

Prodej zchátralého zámečku, který je kulturní památkou. Kupující jej chce postupně opravit a částečně zpřístupnit veřejnosti. Vzhledem k tomu, že v dřívějších dobách, kdy byla budova postavena, se nekolaudovalo (byť dnes by budova kolaudaci podléhala), mohlo by se zdát, že prodej nelze osvobodit. Takový výklad by však byl v rozporu s cíli a principy evropského práva, a tedy i české právní úpravy. Prodej bude osvobozen podle § 56 odst. 3 písm. b) bod 1. ZDPH.

Stavba budovy na cizím pozemku byla započata ještě před účinností nového občanského zákoníku. V roce 2020 byla budova zkolaudována a uvedena do užívání, o rok později dochází k prodeji pozemku pod touto budovou vlastníkovi budovy. Protože ještě neuplynulo 5 let od kolaudace budovy, bude prodej pozemku…